Obowiązki właściciela i zarządcy związane z utrzymaniem obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym
Analizując, na przestrzeni ostatnich lat, ilość i charakter spraw prowadzonych w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w Pszczynie, można stwierdzić, że znaczna ilość prowadzonych postępowań dotyczy stanu technicznego obiektów budowlanych.
Na podstawie obserwacji tego zjawiska można stwierdzić iż, związane jest to najczęściej z faktem zaniedbywania przez właścicieli oraz zarządców obowiązków związanych z utrzymaniem obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym.
Obowiązkiem właściciela, jak i zarządcy nieruchomości jest utrzymywać i użytkować obiekt budowlany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Realizacja tego obowiązku wiąże się między innymi z koniecznością dokonywania okresowych kontroli stanu technicznego samego obiektu jak również instalacji z nim związanych.
Podczas kontroli przeprowadzanych przez organ nadzoru budowlanego bardzo często dochodzi do sytuacji, w których inspektorzy dokonujący kontroli zmuszeni są do karania właścicieli bądź zarządców obiektów budowlanych z uwagi na fakt nie przeprowadzenia wymaganych prawem kontroli obiektu przez osoby do tego uprawnione i potwierdzenia tego faktu w odpowiednim protokole oraz książce obiektu.
W dużej mierze opisana powyżej sytuacja związana jest z brakiem świadomości właścicieli i zarządców budynków co do ciążących na nich obowiązków, które zostały jednak w sposób jasny i wyraźny sformułowane w przepisach ustawy Prawo budowlane.
Zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane do obowiązków właścicieli oraz zarządców obiektów budowlanych należy:
– kontrola okresowa, co najmniej raz w roku, polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego budynku w zakresie elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a także instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych przy czym należy zwrócić uwagę, iż z powyższego obowiązku są zwolnieni właściciele jak i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego, jak również obiektów, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę ,
– kontrola okresowa, co najmniej raz na pięć lat, polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego budynku w zakresie przydatności do użytkowania, estetyki oraz otoczenia a także sprawdzenie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
– kontrola okresowa polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego obiektu, co najmniej dwa razy w roku, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1.000m2.
– kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska
– kontrola okresowa, co najmniej raz na 2 lata lub 4 lata - w zależności od efektywnej nominalnej wydajności - polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości dla potrzeb użytkowych,
– kontrola okresowa, co najmniej raz na pięć lat, polegająca na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.
Opisane powyżej kontrole powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia w odpowiedniej specjalności.
Właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa powyżej, usunąć stwierdzone uszkodzenia lub uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem albo zatrucie gazem.
Właściciele, jak i zarządcy zobowiązani zostali również w przepisach ustawy Prawo budowlane, do prowadzenia książki obiektu budowlanego dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt budowlany jest objęty obowiązkiem sprawdzenia. Do książki obiektu budowlanego, należy dołączyć dokumentację projektową, protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy techniczne oraz świadectwo charakterystyki energetycznej.
Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów, które zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nie wykonywanie obowiązku przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego jak również nie spełnienie obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny zgodnie z art. 93 ustawy Prawo budowlane. W związku z tym organy nadzoru budowlanego są obowiązane do nakładania na właścicieli lub zarządców obiektów, nie wywiązujących się z nałożonych obowiązków, mandatów karnych lub kierowania wniosków o ukaranie do sądu .
Reasumując należy jeszcze raz podkreślić, że opisane powyżej obowiązki (z przytoczonymi wyjątkami) dotyczą również właścicieli budynków jednorodzinnych, którzy często po prostu nie zdają sobie sprawy z tego faktu i narażają się na opisane wyżej konsekwencje.
Można mieć nadzieję, że artykuł ten choć w niewielkim stopniu przyczyni się do podniesienia świadomości właścicieli i zarządców obiektów co do nałożonych na nich obowiązków i spowoduje w konsekwencji zwiększenie bezpieczeństwa związanego ze stanem technicznym obiektów na terenie naszego powiatu.
Jednocześnie należy nadmienić, że pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Pszczynie na bieżąco służą pełną informacją związaną z szeroko pojętym przestrzeganiem przepisów ustawy Prawo budowlane. W związku z czym w przypadku jakichkolwiek wątpliwości najlepiej zwrócić się bezpośrednio do organu nadzoru budowlanego w celu uzyskania odpowiedzi na pojawiające się pytania i wątpliwości.
Powiatowy Inspektor Nadzoru
Budowlanego w Pszczynie
mgr inż. Mariusz Kozik
